내집마련을 위한 대출공부_보금자리론과 모기지신용보증

내집마련을 위한 대출공부_보금자리론과 모기지신용보증

별이네는 별이네의 보금자리를 어떻게야 할지 엄청나게 고민을 했습니다. 

10년공공임대주택에 들어가야 할지 수익공유형모기지로 대출을 받아 구입을 해야 할지 등등 말입니다. 

마침 부동산에서 3년 된 아파트 매물이 저렴한게 있다고 보러 오라는 연락을 받고 가게 되었는데, 3년밖에 안되기도 했지만 워낙 깨끗하게 사용해서 도배, 장판도 할 필요가 없을 정도로 상태가 좋았고, 3층이지만 터가 높아서 베란다 앞 전망이 너무나 좋았습니다. 

 너무 급했나 싶기도 하지만 바로 계약을 하게되었습니다. 매물 보러가기 전에 일단 은행에 가서 수익공유형모기지에 대해서 문의했는데, 은행에 최신 자료도 없을 정도로 아무도 신청하지 않는다고 했습니다.

 최근에 딱 처분하러 오신 분 한분 계셨는데, 이익에서 빠지는 금액이 너무 많았고, 보금자리와 디딤돌대출을 하는게 이자는 더 높긴 하지만 이익이었을 것이라는 말을 들었습니다. 그래서 별별아범과 고민끝에 계약을 했습니다. 이자가 조금 걱정되기는 하지만, 저렴하게 구입하는 것이기도 하고, 넓은 집에 주차도 편하고, 이사갈 걱정 안해도 되는 등 장점이 넘치기 때문에 만족하고 있습니다. 

 하지만 아파트 매매비용 뿐만 아니라, 이사비용, 취득세등 세금, 부동산 중개수수료 등이 더 필요해서 영혼까지 모아 대출을 받아야 하기에 대출 상품에 대해 정리해보았습니다. 참고로, 별이네는 생애최초, 연소득 부부합산 7천만원이하, 주태가격 6억원 이하 조건에 해당됩니다.

먼저 보금자리론에 대해 소개하겠습니다.

보금자리론에는 u-보금자리론, 아낌e보금자리론, t-보금자리론 세 종류가 있습니다.

u-보금자리론의 신청대상은 민법상 성년인 대한민국 국민으로 , 무주택자 도는 1주택자 (구입용도에 한해 일시적 2주택 허용하며, 기존 주택은 대출실행일로부터 2년 이내 처분 조건)이며, 부부합산 연소득 7천만원 이하인 분들 입니다.

 

본인 및 배우자가 한국신용정보원 "신용정보관리규약"에서 정하는 연체, 대위변제, 대지급, 부도, 관련인 정보, 금융질서문란정보, 공공정보, 신용회복지원등록 정보의 신용정보 및 해제정보가 남아있는 경우에는 취급불가 입니다.  

 대출금리는 대출실생일부터 만기가지 고정금리로, 가족사랑우대금리 0.1%p, "안심주머니"앱(APP)에서 "금리할인"쿠폰 발급받은 경우 0.02%p, 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 다자녀가구 항목별로 0.4%p 금리 우대 가능하며, 취약계층 우대금리 중 2가지 택하고 최대 0.8%p를 한도로 중복적용이 가능합니다. 단, 취약계층 우대금리는 주택가격 6억원 이하, 부부합산 연소득 6천만원 이하, 주택면적 85㎡ (국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하의 모든 조건을 충족시킬 때에만 적용됩니다. 

 가산금리는 담보물 소재지가 투기지역인 경우에는 0.1%p 가산금리가 부과되는데, 녹색건축(예비)인증을 받은 경우 투기지역 가산금리가 면제됩니다. 또한 본건 담보주택 이외의 주택을 2년 이내 처분 조건으로 구입용도 보금자리론을 신청하는 고객의 경우 고객이 약정한 기존주택의 처분기한에 따라 최대 0.2%p까지 아래와 같이 부가 금리가 부과됩니다.

 처분기간 1년 선택 시에는 대출실행시에는 기본금리가 적용되고, 1년 경과시점에도 미처분시에는 기본금리에 가산금리 0.2%p, 2년 경과시점에도 미처분시 기한이익상실이 됩니다. 또한 처분기한 2년 선택 시에는 2년간 기본금리에 가산금리 0.2%p가 부과되고, 2년 경과시점에도 미처분시에는 기한이익이 상실됩니다. 가산금리를 적용받은 경우라도 중도에 기존주택을 처분하고 공사에 통지하는 경우에는 통지일이 속한달의 다음달부터 기 적용된 가산금리는 차감 (기본금리로 환원) 됩니다.

대상주택은 공부(등기사항증명서, 건축물대장)상 주택이며, 단 6억원 초과 주택은 제외됩니다. 

청약조정대상지역 등 지역별 유의사항으로는 담보주택소재지가 청약조정대상지역(투기지역 및 투기과열지구를 포함)인 경우, 보금자리론 LTV 와 DTI 가 조정되는데, 청약조정대상지역의 경우, 실수요자(완화)는 LTV 70%, DTI 60% 이며, 기본은 LTV 60%, DTI 50% 입니다. 기타지역은 실수요자 불문하고, LTV 70%, DTI 60%입니다. 기타주택 (단독, 다세대, 연립주택)인 경우 LTV 5% 가 차감됩니다.

투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상 지역을 알아보면, 투기지역은 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 서울 11개구와 세종시가 속합니다. 투기과열지구는 서울 전역 25개구, 경기 과천시, 경기 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시가 있고, 청약조정대상지역으로는 서울 전역(25개구), 세종시, 하남, 고양, 화성, 남양주, 과천, 성남, 광명 등 경기 7개시와 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장 등 부산 7개구 입니다. 세종시에 경우 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정 됩니다. 

실수요자(구입용도)의 요건은 주택가격은 5억원 이하, 주택보유수는 본건 담보주택을 제외하고 다른 주택을 보유하고 있지 않은 자입니다. 잔금 대출(투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역인 경우)의 경우 입주자 전용 보금자리론은 실수요자 LTV 70%, DTI 80%, 기본은 LTV 60%, DTI 70% 이며, 입주자전용 외 잔금대출 (2017.8.2일 이전 분양공고 되고 매매계약을 체결한 경우) 은 실수요자 구분없이 LTV 70%, DTI 60% 입니다. 

대출한도는 주택담보가치의 최대 70%인데, 단, 실수요자 여부에 따라 지역별(투기지역, 투기과열지구 및 청약조정대상지역)로 LTV를 달리 적용하고, 잔금대출인 경우에는 분양공고일 및 매매계약일에 따라 별도의 LTV를 적용합니다. 또한, 임대차금액 및 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금 차감하여 한도를 산청합니다. DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV 한도는 달라질 수 있습니다. 금액은 최소 1백만원~ 최대 3억원 입니다. 

대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중에 골라서 선택할 수 있습니다. 상환방식은 매월 원리금 균등분할상환, 체감식(원금균등) 분할상환, 체증식분할상환(만40세미만인 경우)에 한하여 선택 가능합니다. 원리금균등분할상환은 원금과 이자의 합계금액이 매월 일정하게 납부되도록 만든 방식으로 초기 회차에 상환하는 금액에는 이자가 많고, 원금이 적지만 회차가 지날수록 이자금액이 적고 원금회수가 많아지는 방법입니다. 

 

체감식(원금균등)분할상환은 대출원금을 대출기간에 따라 균등하게 나누어 매월 일정한 원금을 상환하고 이자는 매월 원금 상환으로 인해 줄어든 대출잔액에 대해 납부하는 방식입니다. 

체증직분할상환은 원리금상환기간 중에 상환회차별 상환금액이 증가하는 방식으로 초기 상환금액은 적고 회차가 지날수록 상환 금액을 늘려가게 되는 것입니다. 이자만 납부하는 거치기간은 없습니다. 

조기(중도) 상환 수수료의 경우는 2015.3.2 이후 실행건에 대해서는 최대 3년, 최대요율 1.2% 잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식입니다. 2012.9.24~2015.2.27 기간에 실행 된 경우 최대 3년 최대요율 1.5% 잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식입니다. 2012.9.23 이전 대출실행건은 실행이로부터 1년까지 2%, 1~3년까지 1.5%, 3~5년까지 1% 적용, 5년 이후 면제 됩니다.

소득증빙방법은 인단 소득발생기간이 현재 유지중인 소득원을 기준으로 최소 1개월 이상이어야 인정이 가능하다고 합니다. 근로소득은 소득금액증명원 도는 소득확인증명서 (ISA용), 근로소득원천징수영수증, 급여내역이 포함된 증명서 (재직회사가 확인날인한 급여명세표, 갑근세 원천징수 확인서 등)이며, 사업소득은 소득금액증명원 또는 소득확인증명서 (ISA용), 연말정산용 사업소득원천징수영수증, 거주자의 사업소득원천징수영수증, 과세표준확정신고 및 납부계산서가 필요합니다. 연금소득은 연금수급권자 확인서 등이 필요하며, 추정소득은 연금산정용 가입내역 확인서, 건강, 장기요양보험료 납부확인서로 확인합니다. 소득공제는 소득세법 52조에 따른 요건을 충족하는 경우 연말정산시 소득공제가 가능합니다.

취급 은행은 KEB하나은행, KB국민은행, IBK 기업은행, NH농협, 수협은행, 신한은행, 우리은행, BNK경남은행, 광주은행, 대구은행 등이 있습니다.

아낌e보금자리론은 전자약정으로 u-보금자리론보다 금리가 0.1% 저렴합니다. 취급은행은 KEB하나은행, 신한은행, 우리은행이 있습니다.

t-보금자리론은 u-보금자리론 기본형 금리와 동일하며, 우리은행, 스탠다드차티드은행, 대구은행, 제주은행에서 직접 대출 신청 및 대출금을 수령할 수 있습니다.

대출을 공부하다보니 모기지신용보증(MCG)라는 말이 나오는데, 내용은 다음과 같습니다.

모기지신용보증 ( MCG , Mortgage Credit Guarantee)는 주택담보대출시 최우선변제 소액임차보증금을 주택유형별 공제대상 방수에 따라 차감하는 방수공제액을 차감하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 주택금융신용보증기금의 모기지 신용보증입니다. 모기지신용보증을 신청하면 보금자리론 신청시에 기타주택 (단독, 다세대, 연립)의 방수공제에 따른 대출한도 차감분만큼 보증부(MCG)대출이 실행되어 최대 LTV까지 대출이 가능합니다. 단 신청시 보증료가 발생되며, 아파트의 경우 방수공제가 적용되지 않습니다. 보증료는 보금자리론 약정을 위해 금융기관 방문시 일시납부하며 이후 환급 또는 추가납부가 발생할 수 있습니다. 

 

 본인소득 25백만원 이하의 저소득자, 다자녀가구, 신혼부부, 다문화가구, 장애인가구, 한부모, 조손가구, 국가유공자가구, 의사상자가구 등 한국주택금융공사에서 별도로 정하는 보증료 우대대상에 해당하는 경우, 관련 서류를 공사에 제출해야 한다고 합니다. 모기지 신용보증 신청 자격은 대한민국 국민으로 민법상 성년자로 본인 소유 및 부부공동 소유에 한해 이용가능합니다. 부부 공동 소유인 경우 배우자는 물상보증인으로 입보됩니다.

 자금용도는 구입, 보전용도, 소유권 보존(이전)등기일로부터 30년 이내인 상환용도입니다. 단, 한국주택금융공사에서 별도로 정하는 모기지신용보증요건을 충족하는 경우에 이용이 가능하다고 합니다. 모기지신용보증의 취급 금융기관은 KEB하나은행, 신한은행, IBK기업은행, KB국민은행, NH농협, 수협은행, 부산은행, 광주은행, 경남은행, 대구은행 등 입니다. 신청은 보금자리론 신청시 모기지신용보증도 함께 신청가능하며, 대출약정을 위해 은행 방문시 모기지신용보증 관련 신청서 및 약정서를 작성하면 된다고 합니다. 

대출공부를 꼼꼼하게 해서 아무쪼록 대출진행도 원활하게 진행되고, 지금 살고있는 전세집도 빨리 나가서 새집으로 이사가면 더없이 좋겠다는 생각만 하고 있습니다. 

본 포스팅은 한국주택금융공사 홈페이지를  참조하여 작성하였습니다.