내집마련을 위한 대출공부_디딤돌대출

내집마련을 위한 대출공부_내집마련 디딤돌대출

오늘은 별이네 대출의 메인이 될 내집마련 디딤돌 대출에 대해 소개하려고 합니다.

 내집마련 디딤돌 대출은 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원(생애최초 주택구입자는 연간 7천만원)이하로, 대출신청인은 대출 신청일 현재 대한민국 국민으로, 주택을 소유(예정)하거나, 신청인의 배우자(결혼예정자 포함)와 공동 소유(예정)인 경우에 대출이 가능합니다. 

대출신청인은 민법상 성년인 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독세대주는 제외 됩니다. 

 여기에서 세대주란 세대별 주민등록표상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주 및 세대주의 배우자, 주민등록표상에 세대원으로 등록된 자가 대출신청일 현재 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자, 만 30세 미만 단독세대주로 민법상 미성년인 형제, 자매중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있는 세대주, 직계존속 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있는 경우로 대출 신청일 현재 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 미혼 세대주가 포함됩니다. 

 무주택이란 본건 담보주택 외에 다른 주택을 소유하지 않은 것을 의미하며, 채무자 및 배우자 (결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)은 은행연합회 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출(채무인수 미필계좌, 제3자 담보대출인 경우 제외)을 이용 중이라면 대출이 불가능 하다고 합니다. 

 

 또한, 2017년 8월 28일(신청일 기준)부터 대출 실행후 1개월 이내 본건 담보물에 전입하고, 전입일로부터 1년동안 실거주하셔야 한다고 합니다. 신청인이 한국신용정보원 "신용정보관리규엑"에서 정하는 연체, 대위변제, 대지급, 부도, 관련인 정보, 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보, 신용회복지원등록정보 등의 신용정보 및 해제정보가 남아있는 경우는 취급이 불가합니다.

 대출실행 후 1개월 이내 본건 담보주택에 전입하고, 전입일로부터 1년 동안 실거주 해야 하는데, 채무자가 2개월 내 전입을 못하는 타당한 사유가 확인되는 경우에 한해 전입완료 예정일 2개월 연장이 가능합니다. 금융기관은 대출 실행 후 1개월 이내에 차주에게 실거주 이향을 안내하고, 미전입시 기한의 이익 상실 처리를 한다고 합니다. 

 또한 주택도시기금의 요청이 있는 경우에 한하여 전입이 완료된 건에 대해서 전입 완료일로부터 일정기간 이후 전입여부를 조사하게 됩니다. 전입완료 후 1년 이내에 채무자의 전출이 확인된 경우 등에 대해서는 실거주 요건 위반 시기한의 이익상실 처리(미전입과 동일하게 처리)하게 됩니다.

 

 신청시기는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내로, 임대보증금반환을 위한 추가대출 시에는 소유권이전등기일로부터 경과일수에 관계없이 임대차계약종료전까지 신청가능합니다. 디딤돌 대출은 구입용도 이외의 대출은 취급이 불가한데, 그 예로는 상속, 증여, 재산불할로 주택을 취득한 경우 상속, 증여 등기일로부터 3개월 이내일지라도 취급이 불가하며, 매수인과 매도인의 관계가 부부, 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우에도 취급이 불가합니다. 도한 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급 내역을 입증하지 않으면 대출을 받을 수 없습니다.

 대출금리는 대출 만기별, 소득수준별로 차등적용되며 대출만기까지 고정 또는 5년단위로 변동됩니다. 다자녀가구 0.5%p, 다문화, 장애인가구, 생애최초 주택구입자, 신혼가구(결혼예정자 포함) 각각 0.2%p 금리 우대가능하며, 우대금리 중 1개 선택하며, 중복적용은 허용되지 않습니다. 대출기긴 중 위의 다자녀가구, 다무노하가구, 장애인가구 우대금리 조건에 해당하게 된 경우에는 우대금리 적용이 가능합니다. 

 또한, 본인 또는 배우자 명의의 청약저축 가입중인 경우 0.1~0.2% 금리가 우대 되는데, 청약예금, 청약부금은 우대금리 적용이 배제됩니다. 가입기간이 1년 이상 (3년 이상) 이고, 12회차(36회자) 이상 납입한 경우 0.1%p (0.2%p)의 우대금리가 적용되고, 민영주택 청약지역별 최소 예치금액 납입 후 1년(3년) 이상 0.1%p(0.3%p) 우대금리 적용됩니다. 

  또한, 대출신청일 이후 납입이 1회 이상 증빙된 통장 사본 또는 신청인 이후 발급받은 거래내역서 등 제출시 우대금리 적용이 가능하다고 합니다. 청약저축 금리우대는 대출기간 중 금리우대요건이 충족 도는 변경되거나 상실하더라도 변경 적용하지 않습니다. 우대금리 적용 결과 최종 대출금리가 1.8%p 이하인 경우에는 1.8%p를 적용한다고 합니다.

 디딤돌 대출의 대상주택은 공부상 (부동산등기사항 전부증명서) 주택으로 주택가격 5억원 이하, 주거전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 음,면 지역은 100㎡까지)이하 주택 입니다. 또한, 신규분양아파트로서 아직 등기부등본이 발급되지 않는 경우라도 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상, 대출신청일 또는 대출승인일이 (임시)사용승인일로부터 6개월 이내, 재개발재건축 아파트가 아니라면 후취담보로 취급 가능하다고 합니다. 

 대출한도는 주택담보가치의 최대 70% (최대금액 2억원)입니다. 임대차금액 및 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금이 차감되어 한도가 산정되고, DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV 한도는 달라질 수 있습니다. 단, MCG 적용 시 소액임차보증금이 차감된 부분만큼 보증부 대출이 실행되어  LTV한도까지 대출이 가능합니다. 여기서 MCG는 Mortgage Credit Guarantee의 약자로, 주택담보대출 시 소액임차보증금을 공제하지 않고, LTV 상한까지 대출을 받을 수 있도록 하는 주택금융신용보증기금의 모기지 신용보증을 의미합니다.

별별맘에 은행에 방문에 상담을 받을 때 주택가격이 3억원 이하인 경우만 모기지 신용보증 적용이 가능하다고 들었습니다. 

대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중 자신에 상황에 맞게 선택할 수 있습니다. 상환방식은 매월 원리금균등분할상환과 원금균등(체감식)분할상환 두가지가 있습니다. 

 원리금균등분할상환은 원금과 이자의 합계금액이 매월 일정하게 납부되도록 만든 방식으로 초기 회차에 상환하는 금액에는 이자가 많고, 원금이 적지만 회차가 지날수록 이자금액이 적고 원금회수가 많아지는 방법입니다.

 체감식(원금균등)분할상환은 대출원금을 대출기간에 따라 균등하게 나누어 매월 일정한 원금을 상환하고 이자는 매월 원금 상환으로 인해 줄어든 대출잔액에 대해 납부하는 방식입니다. 이자만 납부하는 기간인 거치기간은 최대 1년 설정이 가능하며, 조기(중도)상환수수료는 최대 3년, 최대요율 1.2% 잔여일수에 따라 슬라이딩 방식(조기상환 수수료가 날짜에 따라 감소하는 방식, 일할계산, n/365)으로 적용됩니다. 

소득증빙방법은 보금자리론과 동일합니다. 소득발생기간이 현재 유지중인 소득원을 기준으로 최소 1개월 이상이어야 인정이 가능합니다. 근로소득의 경우는 소득금액증명원, 연말정산용 원천징수영수증, 급여내역이 포함된 증명서 (재직회사가 확인날인한 급여명세표, 갑근세 원천징수 확인서 등)이 필요하고, 사업소득의 경우는 소득금액증명원, 연말정산용 사업소득 원천징수영수증, 과세표준확정신고 및 자진납부계산서가 필요합니다. 연금소득은 연금수급권자 확인서로 소득을 증빙하며, 추정소득의 경우는 연금산정용 가입내역 확인서, 건강, 장기요양보험료 납부확인서가 필요합니다. 

 디딤돌 대출은 소득 및 주택보유수에 대한 대출거래약정서의 진술이 사실과 다른 것으로 확인되면 기한의 이익상실 처리하고 대출금을 즉시 회수가에 되는 점 유의하여야 합니다. 소득공제는 소득세법 52조에 따른 요건을 충족하는 경우 연말정산시 소득공제가 가능합니다.

 취급 금융기관은 우리은행, KB국민은행 IBK기업은행, NH농협, 신한은행, KEB하나은행, BNK경남은행, BNK부산은행, 광주은행, 수협은행, 전북은행 등으로, 한국주택금융공사에서 공인인증서 로그인 후 취급금융기관 페이지에서 은행을 선택하면 한국주택금융공사를 통해 내집마련 디딤돌 대출 신청이 가능하며 해당기관 영업점을 통해 대출금을 수령할 수 있습니다.

 디딤돌대출에는 책임한정형 디딤돌 대출이라는 상품이 있는데, 이는 채무자의 대출상환책임을 담보주택(대출대상주택)으로 한정하는 대출로, 채무 불이행시 담보주택 외에 추가상환 요구를 하지 않는 대출입니다. 대출 대상은 부부합산 연소득 3천만원 이하인 무주택자로, 담보주택에 대한 심사평가점수에 따라 책임한정형 여부를 결정하며, DTI, 대출구조, 신용등급, 담보주택에 대한 심사평가점수에 따라 LTV 한도는 달라질 수 있습니다. 신청절차는 디딤돌 대출 신청정보 입력시 책임한정형 디딤돌 대출을 신청하여야 하고, 책임한정형 디딤돌 대출 신청자 중 부부합산 연소득 3천만원 이하 무주택자를 대상으로 담보주택평가 등을 거쳐 디출심사 이후 책임한정형 여부가 결정된다고 합니다.

  디딤돌 모기지 신용보증을 신청한 경우 책임한정형 디딤돌 대출은 신청할 수 없다고 하니 확인한 후 신청하는 것이 좋겠습니다. 책임한정형 디딤돌 대출 신청하는데 별도의 서류가 필요하지는 않지만, 디딤돌 대출 실행시에 대출거래약정할 때 "유한책임대출에 관한 특약"부분에 동의함을 체크해야 합니다. 지금까지 기재한 사항을 제외한 조건은 일반 디딤돌 대출과 동일합니다. 다만, 책임한정형 디딤돌 대출과 책임한정형이 아닌 디딤돌 대출은 혼용하여 대출할 수 없습니다.

디딤돌 대출은 신청한날부터 40일이내에 승인이 나야하고, 승인일로부터 30일이내에 대출이 실행되어야 한다고 합니다. 신청 및 심사, 대출실행에 소요되는 기간을 감안하여 일반적으로 대출희망일 30일정도 전에 신청하는 것이 좋다고 합니다. 예를 들어, 6월말에 대출이 필요하다면 5월말 정도에 한국주택금융공사 홈페이지에서 신청하고, 6월초 정도에 승인을 받는 것이 무난할 것이라고 합니다.

별이네는 부부합산 소득이 4천만원 초과 7천만원 이하이기 때문에 일반 디딤돌대출(생애최초)을 신청해야 합니다. 2018년 2월 말 이전에 대출이 필요하므로, 적어도 1월 3~4째주 쯤에는 대출을 신청해야 할 것 같습니다. 

 그리고 이번에 국토교통부에서 발표한 주거복지로드맵을 보면 신혼부부 전용 대출 상품의 이자를 현재 우대금리보다 낮춰준다는 내용이 있어서 1월에 금리를 확인하고 대출 신청하는 것이 좋을 것 같습니다. 디딤돌 대출은 최대 2억원까지 대출이 가능한데, 이사비용, 부동산 중개수수료, 세금 등 여러가지 비용을 생각하면 대출을 더 받아야 하는데, 다행히도 한국주택금융공사에서 디딤돌대출(1순위), u-보금자리론(2순위) 대출이 동시에 진행이 가능하다고 합니다. 

본 포스팅은 별이네 사정과 한국주택금융공사 홈페이지를 참조하여 작성하였습니다.